2019-11-15

危老重建顯然成為今年度最夯建築議題，如今已進入時程獎勵尾聲，如果您還搞不清楚危老條例（又稱「都市危險及老舊建築物加速重建條例」）的內容，本文章幫您整理以下三個重點，帶您快速理解，並評估自家的房屋是否符合危老重建資格，別讓您的權益悄悄溜走了!

一、必須為在都市計畫區內合法的危老建物，且非文化保存認定之建物

首先，要如何認定自己的建物是否合法，及位於都市計劃區呢？

查詢都市計畫區內必須調閱「土地登記謄本」。這部分可以委託專業人員辦理，或是自行查詢。

而合法建物之認定較為複雜，如果建物具備使用執照（排除違建部分），即可判斷為合法建物。然而，房屋也可能因地區、或是時代久遠等因素，導致無使用執照，雖然這樣的情況不多，但如果遇到此情形，可委託建築師事務所、或是相關專業人員來協助認定，是節省時間又快速的好辦法。

當以上兩條件都達成，才能具備資格來審視、評估是否為屬於危老建築。

什麼是「危老建築」呢？

亦即「危」險、「老」舊的建築，因此，當您的房子符合其中一項時，您的房子已經相當有機會達成危老條件。

如何判定為「危險」的建物呢？

1.需經政府機關認定。

2.經結構評估達最低級數。

由於以上兩點認定上較為複雜，除非您的建物早已被認定，否則需要委任專家來協助您進行認定程序。

何謂老舊呢？

這部分比危險建物容易判斷多了，首先必須為合法且具30年以上的老房子，如果沒有電梯基本上已達成老舊條件，如果有電梯的話，則需要詳細評估才能判定。倘若您的房屋屬於後者，比較建議委任專家來協助評估。

簡單的說，如果當您的合法建物位於都會市區、屋齡超過三十年無電梯且非文化保存建物。基本上符合危老建物條件已經相差不遠。

二、掌握危老條例關鍵獎勵，建築容積最高可增加40%

危老重建申請期限，從現在起到民國116年5月31日前截止，但如果把握於民國109年5月9日前申請，可享最高建築容積獎勵至40%。

◎ 建築容積獎勵條件參考如下：

• 符合危險及老舊建物：獎勵6 ~ 10%
• 智慧建築：獎勵2 ~ 10%（依等級）
• 綠建築：獎勵2 ~ 10%（依等級）
• 退縮建築：獎勵8 ~ 10%
• 建築物耐震設計：獎勵2 ~ 10%
• 設置無障礙環境：獎勵3 ~ 5%
• 協助取得開闢公設：獎勵5%

您可以依照上述項目選擇對自己有利的條件，取得危老容積獎勵上限30%，再加上若於民國109年5月9日前提出申請，可再享10%獎勵，因此最高可達40%。

但值得注意的部分是，容積獎勵並非就該用好用滿，因為以其中「智慧建築」、「綠建築」的條件當中，是依照所達成的級數（共分5個級數）來計算，如果都做到頂規的級數，在營造成本上也會因此增加，所以當預算有限時，則不需要申請到40%的獎勵值，可選擇使用到30%-38%即可。

關於容積獎勵的申請與營造預算之間該如何拿捏，建議可以找專家替您評估，才能將錢花在刀口上！

三、 把握申請時機，再享賦稅減免

除了第二項提到的容積獎勵，如果是在民國111 年 5 月 9 日前提出申請，則可享「地價稅及房屋稅減免優惠」，這是政府為了加速危老建築改建完成，而提供的限時利多，因此，您如果符合上述資格，一定要趕緊把握時機！

距離第一波超優惠額外10%的容積獎勵，距截止期限（民國109年5月9日）剩不到半年的時間（扣除過年期間），因此，各地方危老案件申請目前都處於塞車的情形。

在此貼心提醒您，從諮詢到危老重建計畫送件，期間至少需花費3～4個月的時間，倘若您希望趕在明年5月9日前完成申請掛件，最晚必須於明年2月（民國109年2月）前找到適合的團隊來規劃，才比較有機會趕在容積獎勵期限前完成掛件。

如果有危老屋重建的需求、或相關疑問想要詢問，歡迎與我們聯絡，我們將提供免費諮詢服務，為您解答危老重建相關問題，以及提供專業評估建議，協助您啟動重建計畫！