一次搞懂！老屋想重建：都更、危老重建、合建，哪種最賺？

2019-12-03

危老屋重建盼都更不知要到何時？想合建又覺得優惠不及都更….其實，你還有別的選擇就是「危老條例」全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。這是政府為了加速危老（危險老舊）房屋重建而頒佈的政策，其中也包含了容積獎勵、相關費用補助，但「危老重建」、「都更」、「合建」又有什麼不同？選哪個方案才對自己最有利呢？看完以下的比較，或許你就會有答案囉！

（圖片來源：財訊）

一、危老重建：最適土地坪數小的老舊建築

位處景美的屋主王先生，原本期待透過都更可以將高齡老屋重建，這樣就不用擔心家母老後還需要住在沒電梯的公寓裡，怎知道光要取得多數地主的同意，就一直喬不攏，轉眼間10年就這樣過去了，近年得知政府頒佈「危老條例」，無最低面積限制，因此他只需和鄰近少數地主取得共識就可以進行重建，雖然容積獎勵不如都更來得多，但因為趕在2020年5月9日前申請掛件，可享額外10%容積獎勵和稅捐減免，讓王先生和鄰近地主們今年能順利開始進行重建計畫，不需要再經歷遙遙無期漫長的等待。

二、都更：適合大基地面積

都更和危老重建、合建最大不同之處，就是在住戶同意人數的門檻限制。都更的進行則不需要達到100%住戶的同意，法規上達到政府設定的門檻同意比例，則可開始走都更程序，但實務上仍須要所有住戶的同意，否則就會發生如士林文林苑都更事件之爭議。

在營建的成本上，可透過找建商一起都更，以未來拿到的容積獎勵，用分配給建商坪數，來抵銷共同負擔費用，降低重建所需花費的成本。但往往在開始營建之前，光所有住戶意見的整合、坪數分配等前期整合，就須耗費近10年的時間成本，同時，隨之而來的風險是在與建商簽約時，分配比率的拿捏是否能如原先預期，或是否遇到一心想圖利之建商，最後鬧得不愉快，房子沒蓋好，衍生出許多難以解決的爭議，反而損失更大。