［重要消息］搞懂危老重建融資現省百萬！

2019-12-27

危老重建地主最在意的有兩項重點：面積分配與融資問題。融資費用中，大家首重利率條件，但是，各家銀行比到最後，利率大同小異，往往只是0.3%之間的差別。反而著重細節才是影響銀行［總收費］的關鍵。

我們簡化敘述一個核貸7000萬無負債的案子為例，配合危老重融資建業務的銀行收費項目可以拆分成以下幾個層面說明:

以目前危老重建融資利率約莫落在年利率2.3%左右，借貸1000萬金額，不含本金每年須繳23萬利息。以樓高七層樓住宅樓地板面積300坪作為基準，借貸金額約7000萬，每年則需要繳161萬。此外，整體時程約3年，因此光利息費用則需要483萬，可以說是不小的數目。

撥款方式有些銀行採取一次性撥款，意思是第一年開始您就需要以7000萬的本金來支付利息。如果能分次動撥為例，第一年動撥500萬，利息三年下來為34.5萬，第二年貸款5000萬，利息兩年下來為230萬。第三年貸款2000萬，利息則為46萬。三年加總下來共310.5萬，相較一次動撥483萬，等於是節省172.5萬元費用。

少數銀行可以配合多餘資金轉為定存，年利率約落在0.3~0.7%，以7000萬融資金額計算，三年下來約可以省下60萬，不無小補。

大多銀行需要建築經理公司背書。這是很多危老住戶常見且容易忽略的問題。建築經理公司查核工程進度，確認無誤後，銀行才會撥款。建築經理公司大多是銀行投資公司，因此銀行也只承認少數幾間建築經理公司可以作為工程背書。以案例規模為例，建築經理公司收取費用從60萬到110萬不等。可想而知，假設能讓銀行不需要建築經理公司背書，那麼可以幫您省下至少60萬的費用。

信託費用各家銀行計算方式也不一樣，有些是以融資金額乘以一個比率來計算，有些則是土地現值再加上融資金額乘以一個比率來計算，信託費比率用從0.15~0.28%不等，以本案建為例，服務費用從20萬到60萬，沒有一定的基準在。

從兩萬到十萬都有，每家銀行條件不一。

魔鬼藏在細節裡，各家銀行利率約莫差在0.1~0.3%之間，以上述案例為例，三年下來的利率差距其實最多落在60萬左右，但是!整體費用差距可能高達200萬元以上。因此唯有讓專業團隊為您整體性估算才能以最經濟的方式減低重建負擔。

我們有豐富的融資經驗，如果您有相關問題我們很樂意為您提供免費的初步諮詢。